不動産投資のセールストークはこんな感じなのか

ゼロ金利からマイナス金利ということで預金をしてても仕方ない感じですが首都圏ではワンルームマンションの分譲が急増しているとのことで「年金代わりに！」と不動産投資のセールス活動を受けることも増えているようです。

「ワンルームマンション投資を年金代わりに」甘い言葉の落とし穴

不動産に限らず物を売る側から考えるとある程度のセールストークは必要なんだろうと思いますが、不動産投資のセールストークはどんな感じなんでしょうかね。

セールストークはこんな感じ？

記事を見ていきますと不動産投資の魅力というかセールストークとしては以下のようなものがあるようですね。

• 預貯金と比べ高利回り
• 長期(35年)の家賃保障のため収入が途切れない
• ローンを組んでも家賃収入でほぼ相殺できる
• ローン完済後は、家賃収入がそのまま収入
• 節税効果があるため確定申告により税金が戻る

これは確かになかなか良さそうで、余裕資金があれば投資して見ようかと考える人も多そうですね。

実際はそれぞれアラがあり「節税効果」以外は必ずしも正確ではない事も多いようです。

ただしローンを組んでの投資を勧めるというのはセールストークでもちょっとアレな感じですが、投資する側も数十年に渡る投資を借りたお金で行うというのは相当リスクの大きい投資判断と感じます。

でもセールストークに乗ってしまう人も多いんでしょうか。

単純に考えたとしても

元記事では販売価格が2,640万円で月額9万2500円の家賃収入で「表面利回り4.2%」を例にあげて、いくつもの注意点について書かれています。

そもそも不動産は経年で劣化するので長期(35年)に渡って同じ家賃収入を継続するという事は無理だろうというのは感覚的にも分かります。

そう考えると「表面利回り」は簡単に割り出せるものではなくて、高利回りを実現するためにはある程度の知見やノウハウが必要になるのでしょうね。

元記事でも不動産取得時や保有時の諸経費を踏まえた「実質利回り2.9%」程度、ローンなどを加味するとさらに利回りが低下するとあり、そこまで高利回りではなくなります。

「MXS Jリート(ETF:1597)」などを通して不動産投資を行うとした場合、８月末時点の「分配金利回り(直近１年)2.86%」さらに少額から投資できることもあり、あまり不動産の事が分からないんだったら投資信託やETFを活用するのが良さそうです。


たぶん不動産投資は立地を含めた物件が全てだと思うので、投資額に見合う価値があるのかや不動産を維持・運用するためにどれだけのコストが掛かるのかが分かっていないとリスクが分からない投資になってしまうんでしょう。

リスクがなければリターンも少ないのでリスク自体はしかたないのですが、ローンを組むまでの大金を投じて投資を行うというのはちょっとリスクが大きすぎるという事でしょうか。

やはり現物への不動産投資は富裕層が節税のために行うというのが無難なようで、一般人が行う場合は十分な勉強をする必要がありそうです。

勉強し優良物件を次々と見つけるというのも悪くない選択かもしれません？