リバースモーゲージは老後資金確保に便利な制度なんだろうか

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老後の生活資金のために貯蓄をしたり資産運用をしたりする人は多いのですが、現実を見るとなかなか持ち家と老後資金確保の両立は難しいんだと思います。

持ち家か借家かどちらを選択するのかは人それぞれなんですが「持ち家」を選択した場合でも「リバースモーゲージ(不動産担保ローン)」という制度を利用して老後資金の足しにするとい事もアリなのかもしれません。

いつかお世話になるかもしれないので制度についてちょっと調べてみることにしました。

リバースモーゲージ?


自宅を含めた不動産を担保にしたローンなんでしょうけど簡単な説明動画があったので、まずは動画を見てみる事に。


東京スター銀行の「充実人生」という商品の3分程の動画ですが、リバースモーゲージについておおよその商品概要が分かりますね。

こちらの商品では55歳(年収120万円以上)から利用できるようですが、商品によって利用条件はマチマチのようです。

ただ動画を見た範囲では「預金連動型ローン」の

  • 使った金額だけ利息がかかる
  • 満期までは月々利息分だけの支払い

というのは負担も少なくて結構良さそうな印象ですね。

まあ金利はそこそこ高めなんで、どうにか自前で老後資金を確保できるに越したことはなさそうではあります。

ちなみにwikipediaでも「リバースモーゲージ」の概要について概要を簡単に確認したところ、
自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を毎月(或いは毎年)の年金という形で受け取る。
とあり早い話、不動産を担保とした年金制度の一種のようで、自宅を担保に「契約満期時または契約者死亡時」まで資金などを受け取ることでき、最終的に自宅で借入金を清算するという制度のようですね。

商品により異なる利用条件


「リバースモーゲージ」を商品として扱う銀行は少しづつ増えてきているようですが、商品により利用条件が異なるようで、細かい利用条件は各取り扱い銀行・信用金庫のホームページなどで確認できますが、商品により以下のような点が違ってくるようです。

物件種別・所在

「戸建て」と「マンション」ともに対象としている商品と「戸建て」のみ「マンション」のみの商品があるようです。

また基本的には大都市圏の物件のみが対象となっているようで、不動産価値の都合もあり地方都市まで広がっていくのかは微妙な感じでしょうか。

契約者年齢等

55歳または60歳から、年金収入など安定的な収入がある事が条件となっているようです。

「安定的な収入」は具体的な金額が示されている商品とそうでない商品がありますが東京スター銀行の「充実人生」の場合だと「年120万円」という事でその他商品も同じ程度の安定収入が条件となってそうですね。

この辺は年金次第のトコがありそうですが「安定的」となると心許ない感じですね...

資金利用用途

事業用途や投機用途を除き、基本的に何に使用しても良いようです。

旅行やちょっとした贅沢に利用して良いというのはいいですね。

借入金利

肝心の借り入れ金利は商品や利用用途により違ってくるんですが現時点(2016/10)では2.9~3.5%程度となっているようです。

ただ、ほとんどの商品が変動金利で借り入れる事になるので借入金利には少し注意が必要になりそうです。

リバースモーゲージのリスク


不動産を担保に借り入れを行うという事で利用にあたりいくつかのリスクがあるようです。

契約満期より長生きする

長生き自体は良い事なんですが、主に自宅を担保にした契約なので満期時には借入金を返却するか自宅を手放すかのいずれかを選択することとなりそうです。

契約満期時はほとんど収入らしい収入はないだろうからこの点は大きなリスクになりそうです。

不動産の価値は変動する

担保とする住宅については経年で価値が下がるため基本的には土地の評価額から契約条件が決まってくるようです。

住宅もそうですが土地も評価額が変動するため、借入金額に対し不動産価値が大きく下回るようなことがあればこれも大きなリスクとなりそうですね。

こういったリスクを防ぐために通常は、契約者の年齢条件や連帯保証人や相続人の事前承諾などが必要となっているようですがいずれにしてもリバースモーゲージの制度を利用するにあたっては大きな悩みどころとなりそうです。

まあ、とりあえずまだまだ先の話とはいえこういった制度があるということは覚えておこうかと思います。

自宅を担保に老後資金を確保するというのはちょっと切ない感じもするのですが、不動産は個人資産に占めるウェイトも大きいので個人資産や年金では老後資金が足りないという場合には便利な制度なのかもしれません。

またリバースモーゲージの制度は民間金融機関の商品を利用するほかに、公的制度を利用するという方法もあるようですが、こちらについては低所得者向けの制度となり融資限度額や金利条件も良く所得条件に当てはまる場合は専門家に相談の上、制度を利用しても良さそうに思います。

個人的には制度を利用するにしてもまだまだ先の話なんですが、これから多くの金融機関がリバースモーゲージに関する商品を開発してくることと思いますので少しづつ勉強していこうかと思います。

ほんと老後資金の問題はなかなか大変そうです。


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